原標題：取消商品房預售呼聲再現(xiàn) 專家：爭議十余年，時機仍不成熟

　　取消商品房預售再次引發(fā)關注。2021年全國兩會期間，全國政協(xié)委員、安徽省律師協(xié)會副會長周世虹提交提案，建議取消商品房預售制度，同時以套內(nèi)建筑面積計價銷售商品房，原因是違反市場交易規(guī)律，對購房人顯失公平。

　　事實上，關于商品房預售制度的討論已經(jīng)持續(xù)了十余年，而且并非首次出現(xiàn)在兩會的提案里。不過，對于此時取消商品房預售制度，專家仍認為，目前我國取消商品房預售制的時機還不成熟，可以試點部分城市實行商品房現(xiàn)售制，但不能“一刀切”取消。

　　全國政協(xié)委員周世虹：建議商品房預售改為現(xiàn)售

　　“商品房預售制度已弊大于利，改商品房預售為現(xiàn)售已經(jīng)水到渠成。”全國政協(xié)委員、安徽省律師協(xié)會副會長周世虹表示，在商品房預售制度下，開發(fā)商將經(jīng)營成本和經(jīng)營風險轉嫁給了購房者。先預付房款后交房不僅讓購房者承擔了本應由開發(fā)商承擔的資金成本，還會導致開發(fā)商挪用、占用資金，項目爛尾，購房人無房可住等風險。

　　商品房預售制度，也被叫做賣期房、賣樓花。這一制度最早出現(xiàn)于香港。1994年，中國內(nèi)地出臺了《城市房地產(chǎn)管理法》在總結各地經(jīng)驗基礎上，建立了預售許可制度。最初是為解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金不足、商品房供不應求的問題。

　　十余年來，取消商品房預售制的聲音不斷。早在2005年，中國人民銀行就曾在其出具的《中國房地產(chǎn)金融報告》中建議取消房屋預售制度。2006年，在全國兩會上，33位全國人大代表聯(lián)名建議取消商品房預售制度。

　　2009年，兩會提案中首次出現(xiàn)相關內(nèi)容，建議加快修訂《城市房地產(chǎn)管理法》，全面取消預售商品房制度，建立商品房竣工入市銷售制度。此后，周世虹曾在2018年的全國兩會上提出過取消商品房預售制的提案。

　　如今，爭議十余年的商品房預售制再次出現(xiàn)在今年兩會提案中。對此，周世虹認為，商品房預售制度存在的歷史條件已不復存在，因為目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多已經(jīng)完成了資本積累，具備了較強的資金實力和市場競爭能力，金融體系和資本市場發(fā)展也為開發(fā)商提供了多元化融資方式。

　　周世虹舉例表示，自2016年起，深圳、杭州、南京、蘇州等已開始試點或探索現(xiàn)房銷售；2018年7月江門市正式發(fā)布商品房現(xiàn)售管理辦法征求意見稿；2020年3月7日海南省正式取消商品房預售，在全域實行現(xiàn)房銷售。上述有關省市實行現(xiàn)房銷售的試點經(jīng)驗已經(jīng)為住建部門改革預售制度提供了借鑒，打下了堅實的基礎。

　　而對于實行以套內(nèi)建筑面積計價銷售商品房制度，周世虹認為，“由于公攤面積存在缺少限制性標準，由開發(fā)商委托測量機構測繪面積，容易產(chǎn)生暗箱操作等導致公攤面積無序增加和不斷上漲?！倍耙蕴變?nèi)建筑面積計算售房價格，讓購房人看得清楚，買得明白，既能避免購房人利益受到損害，又能促進房地產(chǎn)市場交易公平、公正。”

　　現(xiàn)狀：期房銷售超90%以上，仍占市場主導地位

　　為什么熱議十余年，至今商品房預售制仍在執(zhí)行？

　　中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認為，中國商品房預售制自1994年出臺，到2020年已有20多年的時間。目前中國商品房銷售的主要是期房銷售，占比超90%以上，占市場的主導地位，而現(xiàn)房銷售占有率不到10%。

　　謝逸楓表示，預售制最大的優(yōu)點是縮短了房企現(xiàn)金流回籠周期，一定程度上滿足了房企的融資需求。目前，商品房預售款占到房企到位資金的34.5%。商品房預售制非常符合房企投資、開發(fā)、運營、盈利模式，也就是房地產(chǎn)項目投資滾動的開發(fā)模式。

　　中國人民大學商學院教授、國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大也表示，商品房預售制為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了一條以極低成本向購房者融資的渠道，解決了房地產(chǎn)開發(fā)商及時籌措資金投入商品房開發(fā)的資金周轉問題。

　　“相較于大型房企有能力進行多元化融資，中小型房企的融資能力不足，如果取消預售制后有可能導致中小型房企破產(chǎn)?！睕r偉大如是說。

　　爭議：取消預售將致供求關系不穩(wěn)定，房價出現(xiàn)上漲預期？

　　從目前看，商品房預售仍對市場起著舉足輕重的作用。況偉大分析說，“對于開發(fā)商而言，預售商品房提供的資金可緩解資金周轉問題，有利于增加商品房供給，緩解樓市供不應求的局面。而對于購房者而言，預售商品房相對于現(xiàn)售商品房有價格優(yōu)勢。”

　　在很多業(yè)內(nèi)人士看來，如果取消商品房預售將導致市場住房供求關系不穩(wěn)定，助攻房價上漲的預期。謝逸楓表示，期房具備優(yōu)惠的價格優(yōu)勢，刺激市場需求，同時加快了商品房供應，緩解了市場供需關系，穩(wěn)住了房價上漲的心理預期。

　　在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，房地產(chǎn)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，如果地價高、融資成本高、房價高，開發(fā)商沒有預售，銷售周期會拉長，最終導致商品房供應減少，房價上漲。

　　況偉大也認為，雖然在樓市供過于求的地區(qū)，房價本身處于下行區(qū)間，取消商品房預售制度，有利于防止開發(fā)商將風險轉移給購房者，也有利于防止庫存過剩。但在樓市供不應求的地區(qū)，取消商品房預售制的條件還不成熟。而從目前來看，一線城市樓市還處于供不應求的局面，二線城市供不應求的局面也還未完全改變。在這些地區(qū)，商品房預售制還有存在的必要性。

　　“雖然從長期看，取消商品房預售制，實施商品房現(xiàn)售制，是保障購房者的合法切身利益，從根子上去除商品房預售制導致的貨不對板、爛尾樓等一系列問題。不過，目前中國取消商品房預售制的條件和時機還不成熟，可以試點部分城市商品房現(xiàn)售制，不能一刀切取消。否則將帶來市場混亂，引起金融、債務、房企的危機?！敝x逸楓說。

　　業(yè)內(nèi)：應加強預售資金監(jiān)管及信息披露力度

　　目前，商品房預售制度出現(xiàn)的弊端也是顯而易見。但是李宇嘉認為，這并不完全是期房制度的問題，而是監(jiān)管的問題。目前對于商品房的施工證批準預售，竣工交付，預售資金監(jiān)管，都有嚴格的制度，按道理來講，預售資金監(jiān)管到位的話，商品房爛尾的問題就不會存在。而爛尾的項目大多是預售資金被挪用，房屋交付后產(chǎn)生的質量問題。這與預售資金監(jiān)管也有很大關系。

　　此外，李宇嘉強調(diào)，在建房屋預先賣給購房人，開發(fā)商提前收回資金和利潤，這是行業(yè)普遍奉行“高周轉”模式。只是在執(zhí)行過程中，開發(fā)商過于追求“高周轉”導致了部分質量以及安全事故的發(fā)生。

　　況偉大也建議，防止開發(fā)商欺詐購房者，還要加強對房地產(chǎn)開發(fā)商信息披露力度。

　　雖然對于取消商品房的預售，出現(xiàn)了很多的反對聲音。但是對于取消公攤面積，并以套內(nèi)建筑面積計價銷售商品房，卻贏得了更多贊同。對此，況偉大認為，這雖然無法明顯降低購房者的購房壓力，但會使得開發(fā)商少了暗箱操作的空間，房價也變得更為透明，有利于保障購房者的權利，同時會削弱開發(fā)商的利潤率。

來源：新京報

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